Než sepíšete smlouvu s budoucím nájemcem, je určitě dobré si ověřit, komu byt vlastně pronajímáte. Jak na to a jak si předem zajistit, že případné poškození bytu nájemce uhradí?
V bezplatné online poradně Exekutorské komory ČR se poměrně často objevují dotazy od majitelů bytů, kteří se o nájemníkovi neinformovali a najednou čelí návštěvě vykonavatelů soudního exekutora. A pak se jen těžko prokazuje, že nábytek a vybavení bytu patří jim.
Řada lidí si myslí, že stačí, když nedovolí nájemníkovi, aby si v jejich bytě nahlásil trvalé bydliště. Exekutor ale může vstoupit nejen tam, kde má dlužník hlášený trvalý pobyt. Potvrzuje to i šéf exekutorské komory Jan Mlynarčík: „Vykonavatelé soudního exekutora mohou vstoupit všude tam, kde lze legitimně očekávat, že má povinný umístěny své věci. Indicií může být i to, že v daném místě, byť přechodně, bydlí. Obvykle si to zjišťují předem, ptají se zaměstnavatele, sousedů, sledují, kam se dlužníkovi doručuje pošta.“
Když vykonavatelé soudního exekutora sepisují movité věci, stává se, že se tam dostanou i takové, které nepatří dlužníkovi, ale pronajímateli. Pak je nutné prokázat vlastnictví věci - například kupní smlouvou nebo dokladem o koupi, na němž je uvedeno jméno vlastníka. Jestliže má vykonavatel pochybnosti o vlastníkovi sepisované věci, věc do soupisu pojme, pak je možné podat návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu. Pokud soudní exekutor návrhu nevyhoví, je možné podat žalobu na vyloučení věci.
Jak si neubytovat doma člověka v exekuci?
Podobným potížím se dá předcházet, a zjistit si jestli nemá váš budoucí nájemník exekuci můžete snadno. Stačí si pořídit výpis z Centrální evidence exekucí. Jde o veřejný seznam, který vede a spravuje Exekutorská komora České republiky. Právě tady se evidují veškeré exekuce vedené soudními exekutory. Výpis pořídíte online na stránkách www.ceecr.cz nebo na kterékoli pobočce České pošty s CzechPOINTem.
„Pronajímatel tak zjistí, jestli vůči nájemníkovi je nebo není vedená exekuce. V případě, že zájemce o pronájem bytu je v exekuci, doporučujeme smlouvu raději neuzavírat. Jako pronajímatel se tak vystavujete riziku v podobě neplacení nájemného, ale třeba i návštěvy vykonavatele exekutora v pronajímaném bytě,“ upozorňuje prezident EK ČR Mlynarčík.
Chraňte si vybavení bytu!
Komplikované situaci může čelit i také pronajímatel, který přenechává byt k užívání společně s vybavením, například s ledničkou, pohovkou, stolem, postelí a dalšími věcmi. I tady se vyplatí opatrnost, ne všichni nájemníci totiž předávají byt zpět ve stavu, v jakém ho dostali.
Případným dohadům a sporům, kdo věci poničil nebo poškodil, se ale také dá předejít. Třeba exekutorským zápisem o osvědčení stavu věci. Ten může sepsat soudní exekutor nebo jeho kandidát, případně koncipient. Exekutor tak může zaznamenat stav bytu, včetně jeho vybavení, ke dni jeho přenechání k užívání nájemcem, a to slovně, a zpravidla i fotograficky. Pronajímatel pak má v ruce důležitý dokument, v jakém stavu se byt nacházel, v jakém stavu bylo vybavení. Včetně poškození, vad nebo jiných nedostatků
Cena za sepsání exekutorského zápisu o osvědčení stavu se odvíjí od tarifní hodnoty (hodnota předmětu, jehož se zápis týká) v dané věci a činí minimálně 3 000 Kč, nelze-li určit tarifní hodnotu, pak činí 5 000 Kč.
Pokud v průběhu nájmu dojde k poškození bytu nebo vybavení, můžete použít exekutorský zápis jako spolehlivý důkazní prostředek v řízení před soudem. „Ve chvíli kdy máte exekutorský zápis v ruce, nájemce si bude velmi dobře vědom toho, že stav věci byl pečlivě zaznamenán. A určitě si rozmyslí, zda stojí za to vést v této záležitosti s pronajímatelem spor, nebo jestli způsobenou újmu pronajímateli nahradí,“ shrnuje Mlynarčík.
Exekutorské zápisy jsou ale mnohem univerzálnější. Příkladem může být situace, kdy pronajímatel chce vyloučit vznik pochybností o okamžiku doručení výpovědi z nájmu. Může se opět obrátit na soudního exekutora, aby exekutorským zápisem osvědčil, kdy a jakým způsobem byla nájemci výpověď z nájmu doručena. Zmíněné dokumenty tak můžou být v řadě případů přínosné nejen pro jednotlivé pronajímatele, ale i pro společenství vlastníků jednotek či bytová družstva.
Mgr. Eva Rajlichová
Autorka pracuje jako mluvčí Exekutorské komory ČR
